Какой правильный порядок и каких конкретно действий необходимо осуществить, чтобы повысить вероятность благоприятного исхода и избежать проблем в сделках с недвижимостью? Привлекать специалиста для осуществления сделки – адвоката или юриста, либо действовать самостоятельно? Эти и другие вопросы возникают при купле, продаже, найме, аренде и других действиях с недвижимым имуществом. Некоторые надеются на извечный «русский авось»,  однако все больше тех, кто не рискует без лишней необходимости и скрупулёзно вникают в спорные моменты.  Что ни говори, а юридическое сопровождение сделок с недвижимостью приобретает все большую и большую актуальность.

Может ли быть абсолютная гарантия чистоты сделки с недвижимостью?

Нет, нет и нет. Прежде всего стоит отметить, что 100-%-ной гарантии чистоты сделки вам не может дать ни одна проверка, о которой с апломбом говорят недобросовестные посредники. Конечно у них существуют закрытые источники информации. Не существует никаких секретных баз с персонифицированным входом, где было бы отмечено, что «квартира по адресу г. Белгород, ул. Есенина, д… кв… - нечистая», поэтому более корректно оценивать не юридическую «чистоту» сделки, а уровень (степень, размер, вероятность возникновения и т.д.) юридических рисков той или иной сделки.

Какие могут быть результаты такой оценки:

- существуют реальные риски, связанные с данным объектом недвижимости, связанные с нарушением условий приватизации;

- сделка с высокой степенью вероятности никем не будет оспорена;

- вероятность возникновения рисков низкая и т.д.

Эти оценки рисков представляют собой логические выводы, сделанные юристом на основе собственного опыта, знаний и исходных данных. Риски могут быть неправильно оценены, могут быть упущены из виду, а могут и не наступить даже при высокой вероятности их возникновения. Таким образом, еще раз подчеркну «Абсолютной гарантии безопасности сделки с недвижимым имуществом никто вам дать не в состоянии». Специалист только оценивает потенциальные риски и озвучивает их, а покупатель – принимает самостоятельное решение идти на риск или нет. И вот после такого выводы перейдем к вопросам о том, как эти (юридические, как вы помните) риски можно распознавать и минимизировать.

Некоторые из вас, дорогие читатели, могут уже переставать читать дальше, если им кажется все таким сложным и излишне запутанным, остальные – вперед, в дебри анализа исходных данных.

Документы, подвергающиеся анализу при юридическом сопровождении сделок с недвижимостью

1. Документы, предоставляемые стороной, представляющей продавца.

    1.1.  Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы.

        1.1.1 Свидетельство о государственной регистрации  права собственности

        1.1.2 Выписка из ЕГРП («свежая»!)

        1.1.3 Документы, на основании которых возникло право собственности ( договор, судебный акт и пр.)

Анализ этих документов позволяет определить основания возникновение права собственности и направления оценки потенциальных рисков. Например, если собственность возникла в силу приватизации, то имеет смысл проанализировать не было ли лиц, отказавшихся от приватизации, но сохранивших право пользования. Осуществляется проверка обременений и запрещений и пр.

    1.2. Документация, связанная с кадастровым и техническим учетом недвижимого имущества. Из сведений данных документов можно узнать, к примеру, о проведенной самовольной перепланировке и выявить нет ли решений суда, предписывающих привести помещение в должное состояние. Это может быть очень актуальным, так как стоимость восстановительных работ может сделать сделку катастрофически невыгодной.

    1.3. Справка о прописанных лицах (архивная форма №9). Иногда – форма №12 – справка о снятии с регистрационного учета отдельных категорий граждан. Как совет, при возможности не стоит связываться с осуществлением сделки при наличии прописанных лиц со стороны продавца в квартире. Конечно, имеются возможности по аннулированию их регистрации, однако стоит ли принимать на себя определенные риски – решать покупателю.

    1.4. Прочие документы

        1.4.1 Свидетельство о заключении/расторжении брака

        1.4.2 Свидетельство о перемене имени и т.д.

Если Продавец уклоняется от предоставление документов, то это уже является фактором, повышающим риски совершения сделки.

2. Официальные информационные источники

    2.1 Информация о судебных исках, публикуемая на сайтах судов. Возможно ситуация, когда иск уже подан, а сведения в Росреестр еще не поступили.

    2.2 Информация об исполнительном производстве Федеральной службы судебных приставов.

    2.3 Сведения о плана и проектах по реновации квартала, планах капремонта и др. Конечно юридическая чистота сделки здесь затрагивается опосредованно, но, согласитесь, вам не очень приятно будет узнать о том, что дом признан аварийным.

3. Неофициальные источники информации (может показаться паранойей, однако влияет на оценку рисков)

    3.1 Блоги (как источник оценки намерений продавца)

    3.2 Социальные сети (могут обнаружиться общие друзья, которые могут стать важными источниками информации)

    3.3 Конечно же, соседи, знающие о проблемах (выдуманных и нет).

Как видно, перечень источников информации о сделке с недвижимостью очень обширен. Детальный анализ – еще более сложное занятие. Более того, в каждом из документов нужно знать, что конкретно искать. Да, такие уж пришли времена, когда сделки на доверии совершаются все реже и реже.

Анализ документации позволит сделать определённые выводы о потенциальных рисках готовящейся сделки, вместе с тем не стоит забывать об анализе и личности продавца, а не только бумажных свидетельств. И если вы умеете разбираться в мотивах людей, правильно оцениваете их поведение – это может серьезно помочь в оценке юридических рисков.

Итак, юридическое сопровождение сделки с недвижимостью  - необходимый этап сделки, связанный с оценкой рисков и принятия на основе их анализа соответствующего решения. Делать все самостоятельно , либо привлекать адвоката – ваше решение, и оно тоже таит в себе риски. Если Вам потребуется помощь специалиста – адвокат Слинкова С.Ф. окажет ее Вам (ссылка о том, как заказать услугу адвоката), в любом случае будьте благоразумны, действуйте осмотрительно.

Адвокат Слинкова Светлана Федоровна (запись в реестре адвокатов Белгородской области №31/832)
г. Белгород, ул. Попова, д.34, 2 этаж, оф.13., тел: 8-919-221-65-79

E-mail: Этот адрес электронной почты защищен от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.