Развод: раздел квартиры
Разделить квартиру после развода и другое имущество достаточно просто, если подойти к этому вопросу системно и со знанием определенных нюансов. В статье рассматриваются основные принципы и риски раздела квартиры между бывшими супругами.
Прежде всего следует иметь ввиду, что имущество лиц, находящихся в браке подразделяется на следующие категории: имущество, нажитое до брака, имущество, полученное в дар, путем наследования и приватизации и совместно нажитое в браке имущество. Это деление имущества важно в случае расторжения брака и раздела имущества между супругами.
Имущество, нажитое до брака, приобретенное в результате дарения, наследования и приватизации, разделу не подлежит.
Имущество, нажитое в браке, подлежит разделу в равных долях между супругами в случае развода и тут зачастую возникают некоторые трудности. Касаются они, чаще всего раздела недвижимого имущества – квартиры или дома.
Бывшим супругам предстоит решить следующие основные вопросы:
1) раздел и пользование квартирой при разводе;
2) определение долей и раздел квартиры при разводе;
3) порядок уплаты налогов, сборов и других платежей при разделе квартиры при разводе.
1. Раздел и пользование квартирой при разводе
Каждая из сторон в силу закона имеет права владения, пользования и распоряжения своим имуществом по своему усмотрению. Естественно, что данная свобода ограничена соблюдением установленных норм. Возникают ситуации, когда один из бывших супругов побуждает другого приобрести его долю (чаще всего по весьма завышенной цене), используя такие рычаги влияния, как угрозу подселить каких-либо лиц, либо зарегистрировать их. Стоит разобраться в том, чего стоит опасаться и чего наоборот не стоит опасаться второй стороне.
Прежде всего, стоит знать, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (Гражданский Кодекс РФ). Если такого согласия не достигнуто, то стороны урегулируют конфликт в судебном порядке.
Обладание долевой собственностью на квартиру не предоставляет безусловного права на вселение и проживание в ней. Решающим является размер доли и согласие сособственников:
- в случаях, когда доля ничтожно мала и не позволяет владеть и пользоваться соразмерной частью недвижимого имущества, сособственник может получить компенсационную денежную выплату;
- в случаях, когда доля в недвижимом имуществе значительна, препятствие других сособственников вселению незаконно и может быть оспорено в суде на предмет соблюдения порядка пользования совместной долевой собственностью.
2. Определение долей и раздел квартиры при разводе
В целом собственник имеет право по собственному усмотрению распорядиться принадлежащей ему долей в совместном имуществе. Так, к примеру, он может продать, подарить, завещать, предоставить в качестве обеспечения по кредиту свое имущество. Однако на практике распоряжение долей в собственности может стать весьма серьезной проблемой, усугубляемой материальным положением, состоянием здоровья и другими обстоятельствами у других сособственников.
В случае, когда принимается решение о продаже доли в собственности, то первоочередное право на ее приобретение перед посторонними лицами на такое приобщение имеют остальные сособственники, причем на тех же условиях. Таким образом, бывший супруг первоочередно должен предложить приобрести принадлежащую ему долю в имуществе другому супругу. Такое предложение обязательно должно поступить в письменной форме (адвокат Слинкова С.Ф. поможет Вам составить подобное предложение в соответствии с нормами действующего законодательства), т.е. продавец должен письменно известить других собственников совместного имущества о намерении реализовать свою долю с обозначением цены и других условий, на которых он ее продает. С этого момента в течение 1 месяца сособственники имеют первоочередное право на приобретение доли. По истечении этого срока продавец вправе продать свою долю любому другому лицу без согласия на то сособственников.
В случае отказа собственников от приобретения доли на данных условиях ее можно реализовать другим лицам и только на этих же условиях. Так не получится продать долю по цене ниже заявленной третьим лицам, так как изменение цены является существенным и новым условием договора купли-продажи и об изменившихся условиях продавец должен будет известить в письменной форме сособственников вновь.
В случае согласия сособственников на приобретение доли в имуществе они должны исполнить условия договора без неприемлемых условий. К примеру, без отсрочки в проведении платежей. В противном случае продавец получает право реализовать долю в имуществе третьим лицам на обозначенных условиях.
Внимание!
1) Право на преимущественное приобретение доли в имуществе не применяется при дарении и наследовании. Это может привести к злоупотреблению правами. Так, под видом дарения может быть совершена сделка купли-продажи доли в недвижимом имуществе. Это так называемая «притворная сделка». Предоставить существенные доказательства по ее проведению достаточно сложно и только при их наличии сособственник может требовать перевода прав покупателя на себя.
2) Упоминаемое выше преимущественное право на приобретение доли в имуществе имеет место только в случае реализации доли постороннему лицу (не сособственнику). Таким образом, если доля реализуется сособственнику, то такое право не действует и здесь тоже возможны злоупотребления. Так, один из собственников может совершить сделку дарения незначительной части своей доли другому лицу. Как было описано выше для этого ему не требуется согласия других собственников недвижимого имущества. Если такая сделка осуществлена, то это лицо становится сособственником и в дальнейшем ему без согласия других собственников может быть возмездно передана оставшаяся часть доли в недвижимом имуществе. И первоочередное право других сособственников будет утрачено.
Довольно часто возникает такая ситуация, когда достижение согласия между бывшими супругами по вопросам пользования и распоряжения квартирой достигнуть не представляется возможным. К примеру, могут возникать разногласия по вопросам вселения в квартиру третьих лиц (либо членов семьи одного из супругов). И если один сособственник не дает на такого согласия – то второй не имеет права вселять в квартиру кого-либо за исключением своих несовершеннолетних детей. Последние имеют право вселяться в жилое помещение, при условии, что там проживают их родители, без учета мнений других сособственников.
Также при отсутствии согласия всех сособственников ни один из них не имеет права сдать принадлежащую ему долю недвижимости в аренду.
Совместное имущество супругов – это терминология для лиц, находящихся в официальном браке и как только брак считается расторгнутым, то у супругов пропадает и право совместной собственности, а возникает долевая собственность на недвижимое имущество.
В идеале доли супругов равны, однако при их выделении суд может и отойти от начала равенства долей, приняв во внимание другие обстоятельства (к примеру, вклад каждого из супругов и др.).
Долевая собственность не означает права собственности на какую-либо конкретную часть жилого помещения (к примеру, комнату), а отражает в виде арифметической дроби размер принадлежащего каждому из сособственников имущества.
3. Порядок уплаты налогов, сборов и других платежей при разделе квартиры при разводе.
Собственники долевого имущества несут бремя уплаты определенных платежей. В большинстве случаев собственники несут такое бремя соразмерно их доле в имуществе. Однако в некоторых случаях суд может принять во внимание материальное положение, состояние здоровья и другие обстоятельства при назначении порядка распределения расходов.
Как видно, раздел квартиры при разводе и другого совместно нажитого имущества – достаточно сложная процедура. Поэтому нужно либо досконально изучать нормы действующего законодательства (многочисленные; к примеру, в статье не описана сущность мирового соглашения при разделе имущества), либо пользоваться помощью квалифицированных специалистов, чтобы избежать рисков при определении долей и распоряжением ими. В Белгороде Вы можете обратиться к адвокату Слинковой Светлане Федоровне и получить квалифицированную консультацию и помощь в разрешении проблем как в досудебном, так и при рассмотрении дела в суде. Контактные данные и сведения об опыте в разрешении подобных вопросов представлены на данном сайте.